집 살 때 자금출처, 얼마까지 소명해야 하나요?

집이나 상가를 사기 전에 "내 소득으로 설명이 될까" 걱정하시는 분들이 많습니다. 특히 사업을 하시는 대표님은 회사에서 번 돈과 개인 재산이 섞이기 쉬워서 더 신경 쓰이실 겁니다. 자금출처는 사고 난 뒤에 수습하기가 가장 어려운 항목입니다. 사기 전에 무엇을 준비해야 하는지 순서대로 정리해 보겠습니다.

자금출처조사란 무엇인가요?

국세청은 재산을 취득한 사람의 나이, 직업, 신고된 소득과 재산 상태를 봅니다. 스스로 벌어서 샀다고 보기 어려우면, 그 취득자금을 다른 사람에게 증여받은 것으로 추정해 증여세를 매깁니다. 이때 "증여가 아니다"를 설명할 책임은 재산을 산 사람에게 있습니다.

국세청은 신고된 소득과 재산 증가, 소비 지출을 맞춰 보는 분석 시스템을 쓰고 있습니다. 부동산 취득, 전세금, 대출 상환 내역이 모두 자료로 모이기 때문에, 소득보다 재산이 크게 늘면 해명 안내문이 나옵니다.

1단계. 얼마짜리를 샀나 (증여추정 배제기준)

첫 번째 기준은 산 재산의 금액입니다. 자금을 얼마나 설명했는지와 상관없이, 아래 금액보다 적게 샀다면 국세청이 자금출처를 따지지 않습니다.

읽는 방법이 조금 까다롭습니다.

• 취득일 전 10년 이내 금액을 합해서 봅니다. 이번에 산 집 한 채만 보는 것이 아닙니다.
• 주택, 기타 재산, 채무 상환을 각각 기준과 비교하고, 셋을 합한 금액도 총액 한도보다 적어야 합니다. 하나라도 넘으면 자금출처를 설명해야 합니다.
• 나이는 재산을 산 시점을 기준으로 봅니다.

예를 들어 35세인 분이 1억 원짜리 주택을 사고 10년 안에 다른 취득이나 채무 상환이 없었다면, 주택 기준 1억 5천만 원과 총액 한도 2억 원 안에 들어오므로 자금출처를 묻지 않습니다.

주의하실 점이 있습니다. 이 기준은 "조사를 면제한다"는 뜻이 아니라 "증여로 추정하지 않는다"는 뜻입니다. 기준 금액보다 적더라도 부모님 계좌에서 돈이 넘어온 사실이 확인되면 증여세가 나옵니다.

2단계. 얼마를 설명하지 못했나 (20%와 2억 원)

1단계 기준을 넘으면 자금출처를 설명해야 합니다. 그렇다고 취득자금 전부를 증빙으로 맞출 필요는 없습니다. 여기서 보는 것은 산 금액이 아니라 설명하지 못하고 남은 금액입니다. 이 금액이 취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액보다 적으면 증여로 추정하지 않습니다.

취득가액이 10억 원을 넘으면 20%가 아니라 2억 원이 한도가 됩니다. 또 취득자금에는 집값만이 아니라 취득세와 중개수수료 같은 부대비용도 들어간다는 점을 놓치시면 안 됩니다.

두 기준을 나란히 보면 이렇습니다.

38세인 분이 5억 원짜리 주택을 사는 경우로 정리해 보겠습니다. 주택 기준 1억 5천만 원을 넘으므로 1단계는 통과하지 못하고 자금출처를 설명해야 합니다. 2단계에서는 설명하지 못한 금액이 1억 원(5억 원의 20%)보다 적으면 되니, 4억 원 넘게 설명하면 나머지는 묻지 않습니다.

무엇이 자금출처로 인정되나요?

서류로 확인되는 돈만 인정됩니다. 소득은 세금과 4대보험을 뺀 실제 남은 금액으로 봅니다.

증여받은 돈도 신고하고 세금을 냈다면 떳떳한 자금출처가 됩니다. 성인 자녀는 10년간 5천만 원까지 증여세가 없으니, 이 범위 안에서 미리 신고해 두면 나중에 설명할 자료가 됩니다. 금액이 궁금하시면 증여세 계산기에서 미리 확인해 보실 수 있습니다.

가족에게 빌리는 경우

부모님께 빌려서 사는 것도 가능합니다. 다만 빌린 돈으로 인정받으려면 갚아야 합니다. 차용증만 써 두고 실제로 갚지 않으면 결국 증여로 봅니다.

• 차용증 : 금액, 이자율, 상환 방법과 기한을 적고 날짜를 확인할 수 있게 해 둡니다.
• 이자 : 세법은 연 4.6%를 적정 이자율로 봅니다. 이 이자와 실제 낸 이자의 차액이 한 해 1천만 원 이상이면 그 차액을 증여로 봅니다. 무이자라면 약 2억 1천7백만 원까지는 이 기준에 걸리지 않습니다.
• 실제 이체 : 원금과 이자를 계좌이체로 보내 기록을 남깁니다. 현금으로 주고받으면 증명할 방법이 없습니다.

빌려주신 분도 받은 이자에 대해 이자소득세를 내야 한다는 점을 함께 알아두세요.

주택을 살 때는 자금조달계획서도 냅니다

주택을 사면 거래 신고를 할 때 자금조달계획서를 함께 내야 하는 경우가 있습니다. 규제지역 주택은 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 일정 금액을 넘으면 대상이 되고, 법인은 금액과 지역에 상관없이 냅니다. 규제지역은 수시로 바뀌니 계약 전에 꼭 확인하세요.

여기에 적은 내용과 나중에 소명하는 내용이 다르면 문제가 커집니다. 계획서를 쓰는 단계에서 실제 자금 계획을 정리해 두시는 것이 안전합니다.

사업하시는 분들이 자주 걸리는 부분

• 회사 돈으로 개인 재산을 사는 경우 : 법인 자금을 대표님이 쓰면 가지급금이 되고, 갚지 않으면 상여로 처리되어 소득세가 따라붙습니다. 자금출처로 쓰시려면 급여나 배당으로 정리한 뒤 가져가셔야 합니다.
• 신고하지 않은 매출로 산 경우 : 재산은 늘었는데 신고된 소득이 적으면 소득 자체를 다시 들여다보게 됩니다. 증여세로 끝나지 않고 소득세와 부가세까지 번지는 경우입니다.
• 가족 명의를 빌리는 경우 : 배우자나 자녀 명의로 재산을 사면 그 명의자에게 자금출처를 묻습니다. 소득이 없는 가족 명의는 특히 눈에 띕니다.

미리 준비하면 어렵지 않습니다

• 급여와 사업소득을 제대로 신고해 두면 그 자체가 가장 강한 자금출처가 됩니다.
• 재산을 사기 전에 10년 치 소득과 대출, 전세금, 증여 내역을 한 장으로 정리해 보세요. 부족한 금액이 보이면 그때 방법을 찾을 수 있습니다.
• 주고받는 돈은 모두 계좌이체로 남기고, 계약서와 영수증은 최소 10년 보관하세요.
• 도움을 받을 돈이 있다면 취득 전에 증여세 신고로 정리해 두는 편이 낫습니다. 나중에 가산세까지 내는 것보다 적게 듭니다.